РАЗГОВОР С А.В.Галкиным (управл УО ООО ЖКХ), Вопросы и предложения лично новому управляющему Опции

[Наталья Петровна...]

Советуем, спрашиваем.
Надеемся быть услышанными и понятыми.

[Наталья Петровна...]

Ответим на ряд вопросов сотрудника ООО "УО ЖКХ" по решению ситуации с ЖКХ :

1.

Замена руководителя УК явится стимулирующим фактором при принятии управленческих решений?

Ответ. Нет, не является. Так как имеет место существующая тенденция безнаказанности руководителей УК. Экс-уравляющего просто уволят и все, ничего не конфискуют. А управляющему предпенсионного возраста так и вообще кроме пенсии ничего не грозит. Можно еще подворовать чуть-чуть на подарки внукам.
2.

Масса сотрудников привыкшая ничего не делать и ровно в 17-00 отрывать место мягкое с насиженного стула, делая вид бесконечной усталости,сможет стронуться с места и начать работать или она поставит на слом нового руководителя?

Ответ. При принятии сотрудника на работу (куда бы это нибыло), его знакомят с должностными обязанностями (под подпись). Локальный акт "Должностные обязанности" хранятся в УК. Если должностные обязанности не выполняются, то сотрудник считается не соответствующим занимаемой должности. Если управляющий решил изменить должностные обязанности, то он должен за два месяца до вступления в силу новых должностных обязанностей, ознакомить сотрудника. Сотрудник, обязан либо подписать (что принимает к исполнению), либо уволится.
Если работники ведут себя так, как вы описываете, то надо уволить управляющего за некомпетентность работы с сотрудниками.
3.

Новый руководитель должен иметь специалиста, который будет заниматься подбором подрядчика. Какого выберет специалист на окладе с ежемесячной премией в 20-30%, если сам специалист за этот выбор не несет ответственности?

Ответ. Такой специалист в УК - это мастер, курьирующий работу по текущему содержанию дома. Мастер, согласно ЖК обязан делать ежемесячные осмотры техсостояния дома, и поэтому имеет возможность встречаться ежемесячно со старшим по дому (имеет телефон старшего по дому, поддерживает связь со старшим по дому). Мастер и инженер подбирают подрядчика, советуются со старшим по дому, оговаривают цену услуги подрядчика (учитывая дополнительное соглашение к типовому Договору между УК и собственником). По окончанию работы подрядчика составляется Акт (мастером), выполненной работы. В акте ставится три подписи: мастер, подрядчик, старший по дому. Качество и объем работы указываются в акте. После предъявления акта в УК подрядчику выдается заработная плата.
4.

По окончании выполненных работ кто проверяет их качество?

Ответ. За качеством работы следят: мастер, инженер, старший по дому, старший по подъезду, собственники жилья дома. Раз в месяц мастером составляется Акт (ст. по дому), выполненной работы по текущему содержанию дома. В акте ставятся подписи: мастер, старший по дому и тот кто выполнял работу. Качество и объем работы указываются в акте. В конце месяца акты сдаются в УК - экономисту. Экономист разносит данные в формируемый финансовый отчет (квартальный и годовой) по каждому дому. Если акты, выполненнных работ не предоставлены (их нет), значит нет доказательств, что работа производилась в должном объеме и необходимом качестве. В этом случае, собственники квартир дома могут потребовать перерасчет оплаты в этом квартале (году) по текщему содержанию, или подать в суд. Если качество работ, произведенных УК не надлежащего качества и не полного объема, то собственники квартир должны написать заявление в УК. Если УК не устранят проблемы в течение месяца, то собственники пишут заявление в УК, в котором сообщают о приостановке оплаты услуг текущего содержания. Далее собственники могут самостоятельно составить акт, приложить фото (видео) и написать в адмистрацию города для дальнейших разбирательств. По новому Жилищному Кодексу существует специальная комиссия в администрации, работающая по проверке работы УК и по вопросам ЖКХ. (Затем в телевидение, ОБЭП, прокуратуру и суд). В случае, если собственники довольны работой, то они выносят решение на общем собрании о поощрении работника УК (выдаче премии, указывается сумма) из стредств, ктоые они оплачивают за текущее содержание дома. Самовольно УК не имеет право выдавать премии из средств собственников, поступающих на текущее содержание жилья. (все взято из Жилищного кодекса)
5.

Сантехник дядя Вася, привыкший за левый рубль выполнять платные работы понесет эти деньги в кассу УК?

Ответ. Во-первых, мастер по обслуживанию дома и инженер планируют работу сантехника с учетом каждого часа, каждой минуты. Для этого мастер и инженер должны быть компетентными специалистами! У них есть специальные умные книжки, где прописано: кто, сколько, за сколько,...). Во-вторых, собственник квартиры пишет в УК заявку о необходимости оказания услуги внутри своей квартиры (кроме стояков и батарей), и оплачивая услугу в кассу УК по прайс-листу УК, получает квитанцию. Секретарь передает заявку мастеру дома, тот и планирует работу сантехника (посылает сантехника к собственнику с заявкой). По окончанию работы сантехник получает у собственника подпись, которая удостоверяет: работа выполнена качественно, претензий нет. Если работа выполнена не качественно, собственник не подписывает , а вместе с квитанцией об уплате идет в УК и требует перерасчета или возврата денег.
Если сантехник по устной договоренности с собственником оказывает услуги вне рабочее время (с 17.00 по 08.00 час), то он не должен ни перед кем отчитываться о том, что он сделал и за сколько сделал. Это личное время и личное пространтсво сантехника.
6.

Кто регулирует количество работы выполненной УК?

Ответ. Количество работы, необходимой к выполнению УК, регулируется решением общего собрания собственников жилья многоквартирного дома, дополнительным соглашением к типовому Договору между УК и собственником квартиры в доме, которое не противоречит Жилищному Кодексу, письмам №107, №303. Мастером и инженером, составляется план работ по текущему содержанию дома на год, на квартал, исходя из названных выше документов. С планом работ знакомят старшего по дому, согласовывают, корректируют и в готовом виде (с подписями) вывешивают на досках объявлений у каждого подъезда, для ознакомления жильцов дома. Внеплановые работы проводятся исходя из необходимости и подтверждаются документами. Например, установка общедомового подогревателя: сначала проводится голосование собственников жилья (процедура описывается в ЖК РФ), в случае одобрения - покупают и устанавливают работники УК. Если собственники отказались покупать бойлер, а УК видит в этом острую необходимость (заявления собственников о недогреве воды), то УК покупает и устанавливает бойлер за свой счет (из прибыли УК), но тогда его амортизация оплачивается собственниками. В этом случае прибыль, получаемая за счет установки этого прибора, принадлежит УК. Если же прибор куплен за счет сосбственников (за счет текущего содержания жилья), то амортизация и получаемая прибыль, принадлежит собственникам дома!
7.

Кто регулирует качество работы выполненной УК?

Ответ. За качеством работы следят жильцы, собственники, старший по дому, старшие по подъезду, МАСТЕР УК, ИНЖЕНЕР УК, управляющий УК, сотрудники УК, работники УК. Регулятивный документ - АКТ , ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ с тремя подписями: мастер (инженер); старший по дому; работник УК, оказывающий услугу и выполнявший работу. Процедура: ежемесячно мастер составляет акты, выполненных работ. по каждому отдельно взятому дому. Ежемесячно сдает акты, выполнивших работ экономисту УК. Экономист разносит данные в актах в формируемый финансовый отчет (квартальный, годовой) по текущему содержанию дома (объем, цена услуги, прибыль, ...). Юрист следит за правильным ведением документации, воспитывает сотрудников УК и собственников, консультирует собственников, проводит и планирует общие собрания собственников; своевременно информирует собственников, используя доски объявлений возле каждого подъезда, проводит собрания и семинары старших по дому,... Юрист следит за тем, чтобы работники УК не вводили в заблуждение собственников (Уголовный кодекс РФ), составляет должностные обязанности сотрудников и работников УК.
Так вот, во все этой ситуации просматривается мощнейший человеческий фактор.

8.

Насколько сильным должен быть руководитель искренне желающий приносить пользу людям, чтобы сломать эту машину лени и равнодушия.

Ответ. Это должен быть Обычный директор. Человек компетентный в работе всех структур ЖКХ и УК, умеющий вести делопроизводство, обладать юридической грамотностью. Иначе, это будет дворник или сантехник. На то он и директор!
Далеко не всегда некомпетентному специалисту, имеющему желание искренне приносить пользу людям, именно это помогает стать профи в своем деле. Не все школьники отличники, но быть отличником хочется искренне. Всем искренне хочется быть богатым, но не каждый может стать бизнесменом! Как не зная дела, можно соглашаться на место директора? Это не то место, где можно учится на ходу. Это просто человек, хочет власти и больших денег.

А поскольку жилье НАШЕ, это означает практически НИЧЬЕ, то и вывод напрашивается, что деятели около жилищных доходов будут нас иметь не единожды. А мы можем трындеть до бесконечности.

Когда наше жилье - наш дом станет ветхим и непригодным к проживанию (МЧС и комиссия из администрации его закроют и всех попросят покинуть), или сгорит, или рухнет, то собственники ни от кого ничего не получат ни копейки. Людей, проживающих в муниципальных квартирах администрация обязана переселить в другие квартиры.
Так вот дорогие собственники, хотите, чтобы ваш дом стал ничьим?
Ваш ничей дом перейдет на баланс администрации и будет выставлен на аукцион. Олигарх его купит, отремонтирует и пустит вас в качестве квартирантов немножко пожить.


Если сказать кратко, то разве тяжело действовать по алгоритму?
Планирование - акты, выполненных работ - сбор денег - отчет
Неужели эта формула так сложна?

Да, сложна, потому что сделает работу УК прозрачной! Этого они боятся и притворяются полуумными, если сказать ну очень мягко.