УЧИМСЯ БЫТЬ СОБСТВЕННИКАМИ ЖИЛЬЯ, Законы, постановления, ответы Администрации города Опции

[Наталья Петровна...]

Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?

Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество.

Если недвижимость приобретена до 01.02.1998года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства.

По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечет за собой признание прав лица на объекты недвижимости. Поэтому, если гражданин приватизировал квартиру после 01.02.1998 года, но не зарегистрировал свое право и не получил свидетельство о праве собственности в Учреждении Юстиции, то он де-юре не является собственником своей квартиры и произвести какие-то действия с собственностью (продажа, дарение) он не сможет.


[b]Чтобы люди-собственники жилья были активными, они должны чувствовать себя ХОЗЯЕВАМИ своего жилья: квартиры, подъезда и прилегающей территории.

Для этого собственники должны владеть информацией о ВЕДЕНИИ своего домашнего хозяйства (квартиры, лестничной площадки, крыши, подвала дома, коммуникаций и прилегающей территории).

Своевременность получения информации избавит собственника жилья ( и не только его!) от многих проблем.

ПУСТЬ ЭТА ТЕМА СТАНЕТ ШКОЛОЙ.

[color="#000080"]А вот учебник: http://www.consultant.ru/online/base/?req=...ase=LAW;n=62293[/color]

Экзамены в которой принимает сама ЖИЗНЬ. Учителями будут форумчане, а учениками собственники жилья в нашем городе.
[/b]
Способы управления многоквартирным домом, определены в ст. 161 Жилищного кодекса, все способы делятся на две группы: самостоятельное управление и управление на профессиональной основе (с привлечением управляющей организации).

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1. непосредственное управление домом собственниками помещений в этом доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал против. Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом.

Если же на общем собрании решение о выборе способа управления не исполнено или не принято собственниками жилых помещений, и при этом прошел год с момента, когда данное решение следовало принять, в таком случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании.


Форма годового отчета УК смотрите на странице 4.

Сообщение отредактировал Наталья Петровна Шаталова - 9.4.2011, 18:58

[Наталья Петровна...]

КАК ВЕРНУТЬ НЕОСВОЕННЫЕ УК ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ПРИ ПЕРЕХОДЕ В ДРУГУЮ УК?

Возникновение такой проблемы в г. Куйбышеве и некомпетентные ответы инициативной группе собственников со стороны заместителей главы Администрации г-на Бирюкова, г-жи Татьяны Вияевны, г-жи Веры Петровны и такое поведение УК г.Куйбышева и муниципальной организации дискредитирует органы местного самоуправления и создает отрицательный прецедент на рынке управления МКД, которому могут последовать и частные УК.

Оказывается!!!!! В этой ситуации именно муниципалитет гоода, по крайней мере, в отношении своего структурного подразделения – МПП "Жилтрест", должен разработать четкие правила.

ОТВЕТ Андрея КОНОВАЛА, депутата Городской думы и юриста Вероники Федорово г. Ижевска
http://www.ikd.ru/node

Напомню, что с 1 марта 2005 г., после введения в действие нового Жилищного кодекса, УК обязаны отказаться от так называемого принципа «общего котла» в расходовании средств жителей. УК обязан продекларировать персональный учет средств по каждому дому, согласно которому, если по каким-то причинам (оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества, дополнительные доходы от аренды и т.д.) средства осваиваются не в полном объеме, то они накапливаются на субсчете дома. Понятно, что «субсчет» (или «лицевой счет») дома – это понятие абстрактное и что на самом деле средства аккумулируются на счетах УК. Здесь важен сам принцип учета финансовых обязательств управляющей компании по каждому дому.

К сожалению, авторы введенного в 2005 году Жилищного кодекса не озаботились тем, чтобы четко прописать в законодательстве процедуру передачи неосвоенных средств собственников при смене управляющей компании и способа управления домом.
Однако, если направленное по просьбам жителей предложение к руководству УК урегулировать конфликт в досудебном порядке не будет принято, вопрос будет решен в стенах суда. Кроме того, о «деструктивной» позиции УК и состоящих в его штате юристов будут проинформированы правоохранительные и иные органы.

Теоретически возможны два основных варианта передачи средств.
Первый - новоизбранной управляющей организации (УК или ТСЖ).
Второй – непосредственно каждому собственнику в соответствии с его долей оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Очевидно также, что осуществлять это следует в переходный период передачи дома в управление, предусмотренный Жилищным кодексом или договором. В отношении договоров управления с УК, этот срок обычно составляет три месяца.

Основной план «Положения о возврате средств собственников»?
1. В случае если общее собрание собственников приняло решение не только о смене управляющей организации и (или) способа управления домом, но и о поручении прежней УК (ТСЖ) передать неосвоенные средства вновь выбранной управляющей организации, УК (ТСЖ) передает в течение «переходного» периода вновь выбранной управляющей организации вместе с технической и иной документацией:
- неосвоенные средства (переплата жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги);
- денежные средства собственников, накопленные на проведение капитального ремонта дома;
- денежные средства собственников, накопленные от использования общего имущества МКД (сдача в аренду подвалов, рекламных мест и пр.).
При этом недопустимо удерживать из общей суммы передаваемых денежных средств суммы задолженности перед УК, накопленные отдельными собственниками, вводя тем самым солидарную ответственность собственников. Во-первых, истребование задолженности – это право и обязанность самой УК и ее «финансовый актив», который может быть ею истребован в судебном порядке.
Во-вторых, введение солидарной ответственности жителей противоречит законодательству РФ (об этом ниже).

2. В случае если общее собрание не приняло отдельного решения о судьбе неосвоенных средств, в МКД о необходимости:
- ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения);
- указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату и иные неосвоенные средства собственника.
б) перечисляет каждому собственнику (при отсутствии задолженности) в индивидуальном порядке его долю неосвоенных средств на указанный им расчетный счет;
в) составляет гарантийные письма - обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет вновь выбранной организации, управляющей многоквартирным домом.



Отмечу, что в данных предложениях учтен опыт регулирования этой сферы правительством г. Москвы и администрацией г. Барнаула, где, в отличие от Ижевска, чиновники не посылают обращающихся к ним по таким вопросам граждан в суд и где работающие в муниципальных учреждениях юристы не занимаются тем, что ищут в законах «зацепки» как бы не вернуть гражданам их собственные деньги.

Но в этот период УК и жители начинают обильную переписку в которой УК нигде не отрицает тот факт, что сумма его долгов перед жителями дома больше, чем у жителей перед УК. Даже если признать обоснованность «придуманной» юристами Горжилуправления «солидарной ответственности» жителей за неплатежи и корректировки размера платы за коммунальные ресурсы не один раз в квартал и в год, как это предусмотрено 307-м постановлением правительства РФ, а спустя годы, - то и в этом случае действия УК выглядят, как стремление присвоить средства населения.
Перечислим дейсвия УК, которые считаются мошенническими:
1. если УК заявляет, что для того чтобы денежные средства, собранные по указанным статьям, были возвращены, собственники должны принять такое решение на общем собрании.
То есть, если, например, по каким-то причинам, общее собрание не сможет собраться, УК, а в его лице и весь муниципалитет, может сделать себе «подарок» в виде безвозмездного пользования средствами граждан?! А как же закрепленное в Конституции право собственности?
2. если УК ссылается, что решения общего собрания о возврате средств недостаточно, требуются еще индивидуальные действия каждого собственника. (а) То есть, если собрание приняло решение о возврате средств индивидуально каждому собственнику, то следует обратиться в УК с заявлением о перерасчете. (в) То есть, если собрание решило, что неосвоенные средства должны быть переданы новой УК или ТСЖ на цели приведения дома в порядок, то по вопросу перечисления оставшихся денежных средств на счет новой управляющей организации, кроме решения общего собрания собственников, просят представить договор уступки прав требования, заключенный каждым собственником.
3. если УК на отрицает наличие неосвоенных денежных средств. То есть жители свидетельствуют, что в их доме отсутствовал предусмотренный объем работ. Уполномоченные представители собственников утверждает, что не подписывали акты выполненных работ, которые и служат основанием для списания средств. Однако доказать это нередко оказывается возможным только в суде. Именно туда «отправляют» жителей по таким вопросам Прокуратура УР и Управление ЖКХ Администрации города.
4. если УК деньги не возвращаются потому, что имеется задолженность отдельных собственников за ЖКУ, «хотя как известно взыскание долгов по квартплате является и правом и обязанностью УК.
5. если УК утверждает, что согласно ч. 1 ст. 322 ГК РФ собственники помещений многоквартирного дома несут солидарную ответственность перед управляющей компанией ввиду неделимости предмета обязательства – содержание общего имущества многоквартирного дома, имеет место неисполнение встречного обязательства собственниками, которые выступают кредиторами по отношению к УК, с одной стороны, и должниками по отношению к УК, с другой. Если в этом случае УК утверждает, что при таких обстоятельствах договоры уступки прав требования, заключенные между жителями дома в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, считаются недействительными.

ДЛЯ юристов УК
«Согласно ч. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ, «солидарная обязанность (ответственность)… возникает, если солидарность обязанности… предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства». При этом в качестве обязательного условия предполагается множественность на стороне должника. Ст. 321 ГК РФ гласит, «если в обязательстве участвуют… несколько должников, то… каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими». При этом уточняется, что эта обязанность возникает лишь постольку, «поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное».
В данном же случае закон говорит об обратном. В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, «при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». Следовательно, если договор заключается с каждым собственником, то множественность лиц на стороне должника по предмету каждого конкретного договора управления отсутствует. А поскольку услуги управляющей компанией оказываются на основании договора с каждым отдельным собственником, то каждый собственник, являющийся стороной по договору, несет обязательства независимо от других собственников. При этом, согласно ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника».

Таким образом, ни о каком перераспределении «в равных долях» обязанностей выплачивать долги отдельных собственников на других жителей дома, добросовестных плательщиков, речи идти не может. Рассуждения юристов ГЖУ о «солидарной ответственности собственников» с точки зрения закона просто абсурдны.

А что скажут наши юристы и депутаты?